日本楼市上涨是哪一年？
1.先放结论，日本房地产泡沫在 90年代后期破灭之前已经达到相当大的尺度了--至少在85年之前，日本住宅股价就已经是负值（股票市值/土地面积）。而房价的暴涨始于84年，至91年起进入疯狂模式。
2.再来说原因，日本的房地产泡沫为什么能在那么短的时间内如此巨大的膨胀，其原因当然有国际因素(美联储降息刺激全球资产价格上升)，但更重要的当然是日本自身的经济政策--从64年开始的日本房产调控一直是只松不紧；另一方面，自二战后，日本人一直有着强烈的房产情结，这从他们动辄买地建别墅，以及战后不断翻新房子就可以看出来。当84年第一次加息时，住房利率上升到了6%左右，已经超过了次贷危机前的美国（3%），对房地产投资的热情开始升温。而当91年再次加息到达顶峰（当时高达1.5%，是发达国家中最高的利率水平之一），人们疯狂的买入房地产(按揭买房首付比例低至10%)，借贷成本上升反而刺激了投机热情。而此时的日本政府看着飙升的房市数据，不但没有采取紧缩的财政政策，反而于97年推出“二手房购买税率减半”等激励政策，将已经失控的房地产市场再次往火山口上推了一把。
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下面说说我在日本研究房地产的那段时间遇到的一些事情吧。虽然早已时过境迁，但还是想从中管中窥豹一下。
我研究房地产的时间段是从98年到03年。这段时间内，日本的住宅股票和地价的确一直在持续上升，直到03年底金融危机爆发前，日经225的住宅板块已经攀升到了历史最高点的3倍左右。
然而，令人感到惊奇的是，在这期间竟然没有任何一个政府部门，或者机构出来警示或抑制这种非理性的增长。相反，作为主要债权人的央行一再降息，以扶持萎靡的经济，而作为最大消费者的政府不仅不出台抑制房地产的投资，反而不断地投入巨资购买地产，以拉动经济增长。（日本当年靠卖地收入增加GDP的方法屡试不爽，后来甚至出现了卖地下沉式停车场来维持财政支出的情况....）
而在普通民众的心理，一方面受着铺天盖地的房产信息的影响，另外一方面则受着日本自古以来的房产崇拜文化的影响，纷纷加入炒房炒地的行列。那段时间，只要是房屋，不管用途如何，只要价格合适都能卖出去；只要是土地，不管有没有用处，只要能拿到贷款就能升值。一切似乎都顺着购房者的心意，水涨船高。
但我作为一名研究者，却感觉越来越无力。因为不论我写多少篇报告，提出多么合理的见解，最终都会被行政机构的延迟反应和民众的狂热所淹没。在一片“再膨胀，再分配”的鼓声中，任何反对的声音都被压制下来。而我渐渐发现，自己研究的理论在美国或许适用，但在日本这个特殊的语境下却显得无力，甚至起了反作用。
因为美国的房地产泡沫是在城市中心区，而日本的房地产泡沫是在整个国家范围内发生的。所以，尽管我们都使用了同样“泡沫”一词，但实际上却是两个概念。在日本你很难找到一个词语像英文里的“bubble”那样，精确而又形象地描绘出那时那种疯狂的场景。